El mercado inmobiliario madrileño comienza a mostrar algunos ajustes después de meses de fuertes incrementos, lo que obliga a los propietarios a prestar cada vez más atención al precio de salida y a la estrategia de comercialización.
Madrid continúa siendo uno de los mercados residenciales más exigentes de España. El precio anunciado de la vivienda en la capital se situó en agosto de 2026 en 6.471 euros por metro cuadrado, según los últimos datos publicados por idealista.
Sin embargo, el comportamiento está cambiando. Aunque los precios todavía se encuentran un 2,2 % por encima de los registrados hace un año, durante agosto descendieron un 1,2 % respecto al mes anterior.
En este escenario, poner una vivienda a la venta y esperar a que aparezca un comprador puede no ser suficiente.
Para Beatriz Aguirre del Coso, asesora inmobiliaria y Personal Shopper de NOOW Urban en Madrid, uno de los síntomas que más información proporciona es una vivienda que recibe visitas pero no consigue ofertas.
«Cuando hay visitas pero nadie da el paso de presentar una oferta, esas visitas nos están proporcionando información. Hay que analizar qué está frenando al comprador y actuar sobre ello», explica.
El precio importa, pero no es el único factor
Una correcta valoración de salida es fundamental, pero el resultado de una venta también depende de cómo se presenta el inmueble, las fotografías y vídeos utilizados, su posicionamiento en los portales, la competencia existente en ese momento y el perfil de comprador al que se dirige la comercialización.
Por eso, Aguirre recomienda realizar un diagnóstico cuando una vivienda permanece demasiado tiempo anunciada.
Analizar inmuebles comparables, estudiar las reacciones obtenidas durante las visitas y comprobar cómo está posicionada la vivienda frente a otras alternativas de la zona permite detectar qué está dificultando la operación.
«Bajar el precio automáticamente no siempre debería ser la primera decisión. Primero tenemos que saber por qué no estamos consiguiendo ofertas», señala.
Tecnología para seleccionar mejor al comprador
La tecnología también ha transformado la comercialización inmobiliaria.
La fotografía profesional, el vídeo, las visitas virtuales y los recorridos 3D permiten que un potencial comprador conozca mucho mejor una vivienda antes de desplazarse físicamente hasta ella.
El objetivo no consiste únicamente en conseguir más visitas, sino en conseguir visitas de compradores realmente interesados.
Vender para comprar otra vivienda
Otro de los retos aparece cuando el propietario necesita vender su vivienda actual para comprar la siguiente.
Coordinar los tiempos de ambas operaciones, estudiar previamente la capacidad de compra, localizar la nueva vivienda y negociar las condiciones puede evitar decisiones precipitadas.
Esta situación es especialmente frecuente entre propietarios cuya vivienda se ha quedado grande después de que los hijos se hayan independizado o que buscan una casa más cómoda, accesible o situada en otra zona.
«En estos casos mi trabajo no termina con la venta. Como Personal Shopper puedo acompañar al propietario también en la búsqueda y negociación de su siguiente vivienda para intentar coordinar las dos operaciones», explica Beatriz Aguirre.
Una estrategia antes de salir al mercado
Para la asesora, una de las decisiones más importantes se produce incluso antes de publicar el anuncio.
Determinar correctamente el precio, estudiar al comprador objetivo y diseñar desde el principio la estrategia de comercialización puede evitar que una vivienda permanezca durante meses en los portales y termine perdiendo atractivo frente a los compradores.
Beatriz Aguirre del Coso es asesora inmobiliaria y Personal Shopper de NOOW Urban en Madrid. Su trabajo comprende valoración inmobiliaria, estrategia de comercialización, marketing, negociación y acompañamiento durante el proceso de venta y cambio de vivienda.
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